Wyjaśniamy czy taki wariant najmu jest bardziej korzystny niż najem okazjonalny. Wynajem mieszkania dla rodziny z dziećmi bardziej ryzykowny? Pojawiają się informacje, że niektórzy właściciele mieszkań nie chcą ich wynajmować osobom z dziećmi. Najem okazjonalny to zabezpieczenie, które znacznie przyspiesza proces eksmisyjny, pozwalając zaoszczędzić czas, pieniądze, nerwy i odzyskać mieszkanie. Eksmisja z lokalu wynajmowanego w ramach standardowej umowy najmu jest procesem długotrwałym, który może ciągnąć się latami - w tym czasie, mimo zakończenia realizacji umowy wyłączyć najem z tzw. szarej strefy i zobowiązać wynajmujących do opodatkowania tych czynności”2. Mimo znacznego uproszczenia procedury i przyspieszenia procesu egzeku-cji, jakie zostały zaproponowane przez wprowadzenie instytucji najmu okazjonalnego, odsetek osób korzystających był znikomy. W tym celu wraz nowelą z września 2013 r. Najem instytucjonalny przeznaczony jest wyłącznie dla przedsiębiorców zajmujących się wynajmem nieruchomości, okazjonalny zaś dedykowany jest osobom fizycznym. Umowa najmu Jednym słowem: zmuszenie osoby, która znajduje się w trudnej sytuacji życiowej bez wskazania jej jakiegokolwiek lokalu, do którego może się przenieść, czyli dokonanie eksmisji "na bruk W ramach umowy o najem okazjonalny nieruchomość może być wynajęta maksymalnie na okres 10 lat: nie ma możliwości zawarcia umowy bezterminowej. Okres ten może jednak zostać później przedłużony. Nieruchomość podlegająca najmowi okazjonalnemu musi być w całości własnością wynajmującego. Nie wchodzi w grę podnajem . Chcę wynająć swoje mieszkanie matce samotnie wychowującej dziecko. Czy mogę zabezpieczyć się jakoś od tego, że nie będzie płaciła czynszu lub nie będzie chciała się wyprowadzić po wypowiedzeniu umowy, a ja z powodu dziecka nie będę jej mogła wykwaterować? Prawa wynajmującego i prawa najemcy Nie sposób przewidzieć przyszłości, w tym nie sposób przewidzieć, jakiej treści prawo będzie obowiązywać w czasie, gdy (być może) zaistnieją okoliczności trudne w relacjach z (teraz ewentualną) najemczynią. Jedną z podstawowych cech prawa jest bowiem to, że zdarzenia prawne (fakty prawne, według innej koncepcji nazewniczej) należy oceniać w świetle prawa obowiązującego, gdy takie zdarzenie prawne ma miejsce. Przepisy o najmie się zmieniały, i to wielokrotnie. Zmiany te dotyczyły nie tylko przepisów Kodeksu cywilnego (skrótowo: w którym uregulowano sporo zagadnień z zakresu umowy najmu – szczególnie: art. 659 i następne Zmianom ulegała również ustawa o ochronie praw lokatorów…, w tym przepisy odnoszące się do zakończenia współpracy między stronami umowy najmu; przepisy tej ustawy odnoszą się do różnych lokatorów (nie tylko najemców), ale treść pytania głównego uzasadnia skoncentrowanie się na relacjach między wynajmującym i najemcą. Zmiany przepisów prawnych dotyczą różnych zagadnień – np. eksmisji, w tym z lokali mieszkalnych. Prawo najmu (bo i takiej nazwy używa się na określenie umowy najmu, zwłaszcza z perspektywy najemcy) to zespół uprawnień i obowiązków stron umowy. Można w nim wskazać dwie podstawowe grupy zagadnień: dotyczące uprawnień do samego lokalu, jak również rozliczeń. Status prawny najemcy (zwłaszcza najemcy lokalu mieszkalnego) jest specyficzny. Wprawdzie najem jest umową (umownym stosunkiem prawnym), ale umowa najmu może zostać ujawniona w księdze wieczystej (zazwyczaj w księgach wieczystych ujawnia się prawa rzeczowe). Najemca jest posiadaczem zależnym lokalu (posiadanie, tak zależne, jak i samoistne, prawnie określono w art. 336 Niemniej jednak najemca może odpowiednio korzystać z ochrony prawnej z zakresu własności (głównie chodzi o art. 222 Artykuł 690 brzmi: „Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”. Posiadanie (w tym posiadanie zależne) podlega ochronie prawnej przed bezprawnymi naruszeniami (zwłaszcza art. 342 i następne Co więcej, zgodnie z orzecznictwem sądowym, również właściciel lokalu (zwłaszcza mieszkalnego), może odpowiadać na podstawie art. 193 Kodeksu karnego (skrótowo: – chodzi o przestępstwo naruszenia miru domowego. Eksmisja (również osoby zajmującej mieszkanie bez tytułu prawnego) może zostać dokonana wyłącznie przez komornika; w sprawach cywilnych właściwi są komornicy sądowi. Zobacz również: Czy nieletni może wynająć mieszkanie? Rozwiązanie umowy najmu mieszkania Jeśli wynajmujący chce zakończyć współpracę z najemcą, to powinien stosować się – najlepiej dosłownie „punkt po punkcie” do przepisów ustawowych. Dotyczy to zwłaszcza takich sytuacji, gdy rzeczywiście wynajmującemu zależy na wyprowadzeniu się najemcy albo na wyeksmitowaniu go; niekiedy wynajmującym odpowiada swoisty stan niepewności, gdy ktoś zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego – osoba taka ma obowiązek płacić odszkodowanie (na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów…), a jednocześnie często można łatwiej doprowadzić do wyprowadzki albo eksmisji (bo bez angażowania się w rozwiązanie umowy najmu). W przypadku lokali mieszkalnych, swoista instrukcja postępowania została zawarta w artykule 11 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów…; w art. 11 ustawodawca skoncentrował się na doprowadzeniu do rozwiązania umowy, zaś art. 14 wiąże się z uprawnieniami do lokalu socjalnego. Obowiązek najemcy do płacenia czynszu i innych opłat Bardzo ważne są zagadnienia rozliczeniowe – nie dotyczące samego prawa do lokalu; obowiązek płacenia czynszu może występować także w przypadku przebywania przez najemcę w innym miejscu (poza wyjątkowymi okolicznościami; np. dotyczącymi bardzo poważnych chorób); może to przypominać abonament (zapłaciło się za bilet, ale na ogół wykluczone jest odzyskanie pieniędzy tylko dlatego, że się nie korzystało z usług „abonamentem objętych”). Oczywiście, wraz z czynszem powinny być uiszczanie inne opłaty. Warto również zastanowić się nad zawarciem w umowie najmu postanowień odnoszących się do nakładów na udostępniany lokal; nawet w przypadku rezygnacji z takich postanowień umownych przydać się może lektura dość dokładnych przepisów z tego zakresu tematycznego (zwłaszcza art. 6 i następne ustawy o ochronie praw lokatorów…). Można domagać się samych świadczeń pieniężnych, bez żądania rozwiązania umowy lub bez żądania eksmisji. Niekiedy szczególnie ważne okazuje się to, by najemca się wyprowadził, zaś domaganie się roszczeń pieniężnych zostawia się na później. Oczywiście, można w jednym czasie (również w jednym postępowaniu sądowym) domagać się różnego rodzaju roszczeń. Szczególnie łatwe do wykazania żądania finansowe mogą być dochodzone w postępowaniu uproszczonym; teraz bardzo popularne jest korzystanie z elektronicznego postępowania upominawczego – jednego z postępowań uproszczonych w Kodeksie postępowania cywilnego (skrótowo: Doprowadzenie do egzekucji obowiązku dłużnika (np. świadczeń pieniężnych lub opuszczenia lokalu) może odbyć się z pominięciem „typowego” (tym skróconego) procesu – jeżeli dłużnik poddał się egzekucji w formie aktu notarialnego (art. 777 Teraz wypada przejść do specyficznej wersji umowy najmu albo do umowy specyficznej najmowi bardzo bliskiej; spory co do podziałów logicznych lub klasyfikacji są zbędne w tej odpowiedzi, która ma służyć głównie celom praktycznym. Chodzi o najem okazjonalny – uregulowany w art. 19 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów… . Przepisy prawne są szeroko dostępne, więc warto skoncentrować się na podstawowych zagadnieniach konstrukcyjnych. Umowa najmu okazjonalnego Jeżeli umowa najmu okazjonalnego ma spełnić swe zadania, to wynajmujący powinien wywiązać się z – formalnie niepisanej (ale widocznej „w tle”) – umowy z Państwem. Władza państwowa, poprzez konstrukcję prawną najmu okazjonalnego, daje wynajmującemu możliwość łatwiejszego doprowadzenia do eksmisji – bez samego procesu o eksmisję; jednakże nie można zupełnie wykluczyć sporu cywilnego o to, czy doszło do rozwiązania umowy najmu lub do wypowiedzenia takiej umowy. Praktycznie rzecz biorąc, ustawodawca wymaga od wynajmującego, by „grał fair” ze Skarbem Państwa – czyli żeby płacił podatki od umowy najmu (okazjonalnego). Z umową najmu okazjonalnego powinno być powiązane oświadczenie woli (przyszłego) najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji. Nie ma zakazu ustawowego, by oświadczenie (przyszłego) najemcy o poddaniu się egzekucji (art. 777 obejmowało również kwotę pieniężną (do jakiegoś „pułapu kwotowego”), co mogłoby ułatwić skierowanie do egzekucji żądań finansowych z najmem związanych. Jeżeli wynajmujący nie płaci podatków od danej umowy najmu okazjonalnego, to ustawodawca wyklucza możliwość skorzystania z ułatwienia w zakresie doprowadzenia do egzekucji poprzez eksmisję. Chodzi o sankcję prawną za niepłacenie podatków: „nie ma podatków, więc trzeba się procesować”. Czy właściciel może wykwaterować niechcianego lokatora? Od potencjalnych stron możliwej umowy zależy bardzo wiele – wynika to już z zasady swobody umów (wysłowionej w art. 3531 Chodzi nie tylko o samo zawarcie umowy oraz jej rodzaj – np. najem „zwykły” albo najem okazjonalny – ale również o inne zagadnienia (np.: nakłady na mieszkanie lub poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego co do czynszu, opłat). Dosłownie rzecz biorąc, wynajmujący nie może wykwaterować nikogo. Może się jedynie starać o eksmisję. Za „zabawę w komornika” może grozić odpowiedzialność prawna, niekiedy nawet karna. Ustawodawca pozwala liczyć na określone ułatwienia „na drodze do eksmisji” – zwłaszcza w przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Umowa najmu okazjonalnego i sama struktura najmu okazjonalnego to rozwiązanie, które pozwala na dodatkowe zabezpieczenie wszystkim właścicielom mieszkań. Chcemy Wam dzisiaj nieco więcej opowiedzieć o tym rozwiązaniu - czym się charakteryzuje i jakie są zasady obowiązujące przy tej umowie? Dla wszystkich osób zainteresowanych przygotowaliśmy również wzór umowy najmu okazjonalnego. Zapraszamy do lektury! Najem okazjonalny - co to? Najem okazjonalny to nic innego, jak wynajmowanie mieszkania, a sama umowa najmu okazjonalnego jest bardzo podobna do tradycyjnej. Różni się jednak jedną rzeczą - w przypadku najmu okazjonalnego, gdy osoba wynajmująca od nas mieszkanie przestaje opłacać czynsz, mamy prawo do egzekucji komorniczej. Jest to zabezpieczenie dla wszystkich właścicieli nieruchomości - niestety wynajem lokalu jest obarczone dużym ryzykiem, np. związanym z niewypłacalnością lokatora lub zwyczajnie z różnego rodzaju zniszczeniami. W związku z tym, że najem okazjonalny nieco różni się od tradycyjnego, opiszemy teraz najważniejsze aspekty: Osoba, które chce wynająć mieszkanie - (będzie najemcą) musi złożyć oświadczenie dotyczące dobrowolnemu poddania się eksmisji w przypadku konkretnych zdarzeń (np. niepłacenie czynszu, zniszczenia mienia czy zwyczajnie z powodu niewywiązania się obowiązków zawartych w umowie). Osoba, która chce wynająć mieszkanie, musi w wyżej wymienionym oświadczeniu wskazać miejsce, gdzie w razie eksmisji będzie mogła się przeprowadzić. W umowie najmu okazjonalnego praktycznie nie ma wypowiedzenia - umowa może zakończyć się w dwóch przypadkach - gdy zostało naruszone prawo lub zapisy w umowie. Istnieje możliwość również wypowiedzenia umowy przez osobę, która wynajęła mieszkanie dla siebie - jednak w przeciwieństwie do najmu tradycyjnego, nie może być ona wypowiedziana bez konkretnego powodu. Właściciel lokalu może poprosić o kaucję, która maksymalnie może wynosić wartość 3 miesięcznego czynszu - jeżeli brakuje Wam pieniędzy, możecie skorzystać z oferty Szybka Gotówka. Weź pożyczkę Umowa najmu okazjonalnego opłaca się na pewno wszystkim osobom, które chcą wynająć swoją własność - dodatkowo jej podpisanie wymaga od nas nieco więcej formalności. Najem okazjonalny - zasady Wszystkie osoby, które chcą zawrzeć taką formę umowy wynajmu, zgodnie z zapisami w ustawie z 2001 roku muszą zawrzeć umowę na pewien czas. Nie może być jednak dłuższa niż 10 lat. Umowa musi być spisana. Jeżeli zostanie zawarta w formie ustnej, jest nieważna i funkcjonuje jako wynajem tradycyjny. W przypadku najmu okazjonalnego należy również zgłosić zaistniałą sytuację do najbliższego US - dzięki temu ewentualna procedura eksmisji będzie znacznie szybsza. Przy zawarciu tego typu umowy wynajmu musimy jednak dopełnić kilka formalności: należy przygotować oświadczenie podpisane notarialnie - osoby, które starają się o wynajem mieszkania; oraz oświadczenie właściciela, również podpisane notarialnie, które dotyczy wyrażenia zgody na wynajem lokalu. Należy jednak pamiętać, że w stanach nadzwyczajnych, np. w trakcie pandemii nie można nikogo eksmitować - nawet jeżeli została sporządzona umowa najmu okazjonalnego. W standardowej sytuacji przed ostateczną eksmisją musimy najpierw wystosować do osoby wynajmującej od nas mieszkanie pismo (musi ono zostać podpisane w obecności notariusza). W piśmie umieszczamy datę, do której lokal musi zostać opuszczony. Termin ten musi być jednak dłuższy niż 7 dni. Czytaj również: Kupno mieszkania krok po kroku - praktyczne wskazówki od Szybka Gotówka Najem okazjonalny - podatek Po zawarciu umowy właściciel mieszkania musi w ciągu siedmiu dni zgłosić do Urzędu Skarbowego zaistniałą sytuację. Musi dostarczyć umowę najmu okazjonalnego oraz obydwa oświadczenia. Należy również wybrać formę opodatkowania. Do wyboru mamy: zasady ogólne, ryczałt, w wysokości 8,5% lub 12,5% podatek liniowy. Jeżeli chodzi o wysokość podatku, to jest ona zależna od wybranej formy opodatkowania. Przykładowo na skali podatkowej mamy 17% podatku do dochodów w wysokości 120 000 zł, a powyżej tej kwoty 32%. W przypadku ryczałtu podatek wynosi 8,5% do 100 000 zł i 12,5% powyżej tej kwoty. Osoby, które zdecydują się na podatek liniowy, będą miały do zapłacenia 19% podatku. Ważna informacja jest taka, że od przyszłego roku (2023) nie będzie możliwości wybrania formy opodatkowania - zostanie nam tylko ryczałt. W związku z oświadczeniami, które należy podpisać w obecności notariusza, cała procedura związana z najmem okazjonalnym wynosi około 400 zł. Pamiętajcie, że po zawarciu umowy, musicie zgłosić ją do Urzędu Skarbowego. W większości przypadków urzędów nie ma jednego druku, który trzeba złożyć. Zazwyczaj wystarczy samodzielne sporządzenie dokumentu, czyli oświadczenia, w którym będą zawarte ważne informacje, PESEL - zarówno wynajmującego, jak i najemcy; dane osobowe - zarówno wynajmującego, jak i najemcy; adres mieszkania; czas obowiązywania umowy; inne ważne informacje. Najem okazjonalny - notariusz Wszystkie osoby, które chcą zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, muszą wybrać się do notariusza, aby podpisać oświadczenie. Zawarcie umowy bez oświadczeń (zarówno najemcy, jak i wynajmującego) nie jest najmem okazjonalnym, tylko “tradycyjnym”. Warto pamiętać o tym, że wynagrodzenie dla notariusza jest określone - nie może być wyższe niż 1/10 minimalnych pensji, czyli w tym roku opłata ta nie może być wyższa niż 301 zł. Do tej kwoty dolicza się również koszt wypisu aktu, dlatego cały koszt powinien zamknąć się w okolicach 400 zł. Nie ma możliwości zawarcia umowy najmu okazjonalnego, bez zaświadczeń, które będą podpisane w obecności notariusza. Jeśli zabraknie tej formalności umowa najmu, będzie umową tradycyjną. Najem okazjonalny - krok po kroku Samo zawarcie umowy najmu nie jest trudne. Warto jednak już w ogłoszeniu zaznaczyć ten fakt - wiele osób nie będzie chciało spełniać dodatkowych formalności, np. wizyty u notariusza. Najem okazjonalny, krok po kroku: Po pierwsze należy znaleźć osobę, która chce wynająć mieszkanie - zaleca się zawarcie w ogłoszeniu informacji o najmie okazjonalnym; Podpisanie umowy i oświadczeń w obecności notariusza; Wybór opodatkowania w ramach najmu okazjonalnego; Ostatnim krokiem jest zgłoszenie umowy do urzędu. Umowa najmu okazjonalnego - wzór W każdej umowie wynajmu muszą się znaleźć informacje, takie jak: dane obydwu stron (np. PESEL, imię, nazwisko, adres zamieszkania czy numer telefonu); co jest przedmiotem umowy; długość trwania umowy; jakie są warunki wypowiedzenia umowy; wysokość czynszu i kaucji; informacje o ewentualnych podwyżkach czynszu; obowiązki zarówno właściciela, jak i osoby, która chce wynająć lokal; informacje na temat podnajmowania lokalu; Wzór najmu okazjonalnego znajdziecie tutaj. Najem okazjonalny - wady i zalety Najem okazjonalny, jak wszystko ma pewne plusy i minus. Chcemy teraz Wam je przedstawić: Najem okazjonalny - wady Najem okazjonalny - zalety Rozwiązanie jest to dedykowane tylko osobom, które nie mają firmy, która zajmuje się wynajmem. Łatwa eksmisja w przypadku niewywiązywania się z umowy Mogą wystąpić trudności ze znalezieniem osób, które chciałyby wynająć mieszkanie. W przypadku problemów z najemcą można go wyeksmitować bez względu na porę roku. Dla tych osób, które nie wiedzą - w przypadku tradycyjnego wynajmu zima jest pewnego rodzaju okresem ochronnym. Umowa najmu okazjonalnego wiąże się z dodatkowymi kosztami (np. opłaty notarialne). Trzeba jej również poświęcić nieco więcej czasu. Właściciel lokalu chroni swój dobytek i majątek. Wynajmowany lokal może być tylko użytkowany w celach mieszkalnych - nie może być np. biurem. Często zadawane pytania: Co to najem okazjonalny? Jest to jeden z rodzajów umowy wynajmu mieszkania. Taki rodzaj dokumentu jest zabezpieczeniem dla właściciela. Jakie załączniki są potrzebne do umowy najmu okazjonalnego? Wszystkie osoby, które chcą zawrzeć umowę muszą spisać - umowę najmu oraz dwa oświadczenia - właściciela i osoby, która chce wynająć mieszkanie. Najem okazjonalny a eksmisja rodziny z dzieckiem - czy jest możliwe? Tak. Należy wnieść wniosek do sądu, gdzie zostanie ustanowiona eksmisja rodziny. Czy najem okazjonalny trzeba zgłaszać do Urzędu Skarbowego? Tak. Konieczne jest zgłoszenie umowy do US. Kto musi stawić się u notariusza w przypadku podpisywania umowy najmu okazjonalnego? U notariusza musi być zarówno osoba, która wynajmuje mieszkanie, jak i najemca lokalu. Najem okazjonalny - kto płaci u notariusza? Nie ma wytycznych, co do tego, kto ma ponosić koszty związane z opłatami notarialnymi. Najczęściej to osoby, które chcą wynająć mieszkanie płacą za formalności. Można jednak podzielić koszty na pół. Weź pożyczkę Dodano: Dzień dobry! Będę wynajmować mieszkanie kobiecie, obecnie w ciąży, i jej partnerowi. Będzie podpisana umowa o najem okazjonalny. W umowie będzie zawarta informacja. że w mieszkaniu będą mieszkać 2 osoby. Czy jeżeli dziecko się urodzi i będą we trójkę, to dziecko również podlega najmowi okazjonalnemu i czy będzie podlegało eksmisji w przypadku problemów z najemcami? Spotkałam się z opinią, że jeżeli dziecko się rodzi po podpisaniu takiej umowy, to najem okazjonalny go nie obowiązuje, a co za tym idzie, prawnego opiekuna tego dziecka wyeksmitować również nie mogę. Czy to prawda? Agnieszka ODPOWIEDZ Chcesz odpowiedzieć jako ekspert? ZALOGUJ SIĘ Mieszkanka Gdańska w mediach społecznościowych opisuje historię swojej walki o odzyskanie mieszkania, za które od 2018 roku nie płacą jej najemcy. Jej historia mogłaby mieć inny, nie tak dramatyczny przebieg, gdyby z najemcami podpisała umowę najmu okazjonalnego. Opis zamieszczony na Facebooku prezentujemy w nieco skróconej wersji. Mam dla was historię nie do wiary. Nie uwierzycie mi, ale ona się wciąż się w Polsce, w Gdańsku. Na tym samym osiedlu, na którym mieszkam z moją rodziną. Na owym osiedlu mamy mieszkanie - kawalerkę, którą lata temu wynajęliśmy ją parze - dziewczyna była w ciąży, matka tej dziewczyny prosiła nas, byśmy mieszkanie wynajęli młodym ludziom, bo chcą się usamodzielnić itd. Człowiek dobry, człowiek naiwny i głupi. sześciu miesiącach ci młodzi ludzie po prostu przestali płacić. Przestali otwierać drzwi, wzywali policję, gdy chcieliśmy z nimi rozmawiać, nie wyprowadzili się nawet, gdy zaoferowaliśmy, że im pomożemy - darujemy powstały kilkutysięczny dług, przewieziemy ich rzeczy, gdzie będą chcieli (regularnie nocowali u swoich rodziców, mają się dokąd wyprowadzić), dzwoniłam także do Domu Samotnej Matki i bez problemów ta dziewczyna mogłaby z dzieckiem w nim przebywać. Odmówili. Powiedzieli, że prawo ich chroni, a nas stać, by ich przepraszam, nie mamy pieniędzy, ciężko nam... Okazało się, że wszystko zaplanowali razem z mamą dziewczyny. Zaczął się dla nich okres ochronny (od listopada do marca). Moja najemczyni pobierała w tym czasie pieniądze z MOPR - na dziecko, na siebie i - uwaga, uwaga - na mieszkanie. Wyłudziła kilkanaście tysięcy złotych, dopóki nie doniosłam grzecznie, że coś się w tej rodzinie dzieje złego, skoro widzę zdemolowane drzwi, wyłączone światła przez cały dzień i noc, krzyki i awantury oraz brak jakiejkolwiek normalnej rozmowy, chęci współpracy, nie wspomnę o braku pieniędzy (ekspedientka w osiedlowym sklepie była w stanie z wielką dokładnością opowiedzieć, na co "najemcy" wydają regularnie pieniądze - domyślcie się sami). Przez chwilę myślałam, że MOPR zajmie się dzieckiem, ale się tylko: "szkoda, że nie podpisaliście umowy najmu okazjonalnego, my możemy zaproponować "Szkołę dla rodziców". Znamy sprawę rodziny pani Kariny. Wezwaliśmy ją i jej mamę na rozmowę. Ale nie przyjechały."Aha, a gdy byli na umówionej wizytacji, to dziecko było zadbane. Koniec tematu. W Polsce prawo wygląda tak, że ci młodzi ludzie mają prawo nas okradaćMają prawo mieszkać w nie swoim mieszkaniu, nie muszą za nie płacić. My nie możemy tam wejść. Nie możemy odciąć prądu czy wody, czy zmienić zamków itp. Wszystko to naruszenie ich miru. ICH MIRU. Weszli bowiem w bezprawne posiadanie lokalu. Musieliśmy iść do sądu. Poszliśmy. Wyrok zapadł w lipcu zeszłego roku (2019) - nakaz eksmisji bez prawa do lokalu. Dla całej trójki - rodziców i małego dziecka. Dzisiaj ich mały syn ma 2,5 roku. Co się wydarzyło od lipca zeszłego roku? ludzi tam mieszka. Nie wpuszczają nas. Mieszkanie jest do generalnego remontu, zdemolowane. Wciąż ich MOPR-u poszło kilka listów z dowodami na to, że dziecko wychowuje się w złych warunkach, sąsiedzi skarżą się na awantury. W mieszkaniu jest licznik przedpłatowy na prąd - co jakiś czas nie ma tam sobie mieszkać bez prądu z dwuletnim dzieckiem? MOPR wie. Ale nie mam pojęcia, co się musi wydarzyć, by to było zagrożenie dla życia dziecka i można było interweniować. O nadużywaniu alkoholu i narkotyków nie chcę już pisać. Nie byłam, nie widziałam. Sąsiedzi donoszą. Ciekawą osobą jest mama naszej lokatorki. Jest ona po studiach administracyjnych. Zna się na prawie. Doradza córce, co mówić, co robić, gdzie pisać pisma. Coś tu bardzo śmierdzi. Bardzo. Nie wierzę, że matka nie może przyjąć dziecka pod dach. Dziecka z wyrokiem eksmisji. Dziecka i swojego wnuka... Piszę to spokojna, bo trwa to już ponad 20 miesięcy. Próbuję zrozumieć. Oswajam się. Ale widzicie ten absurd? Niby człowiek wykształcony i taki oczytany. Ale pewnych rzeczy nie pojmuję...Oczywiście mamy kancelarię prawną. Oczywiście komornik ma prawomocny wyrok w ręku. Nawet miasto Gdańsk wyznaczyło lokal są procedury. Komornik musi wyeksmitować lokatorów nielegalnych do lokalu tymczasowego, który to my musieliśmy znaleźć. My musieliśmy pisać do Urzędu miasta Gdańska o wyznaczenie my. My musimy prosić, by ktoś zechciał pomóc im. Czy nam? Bo nie wiem już, komu potrzebna jest pomoc. Czekamy na eksmisję. Do lipca są wstrzymane przez stan epidemii w Polsce. Jeszcze się mnóstwo rzeczy może po drodze wydarzyć. A najemcy? Żyją sobie beztroskoMijam się z nimi na osiedlu... nie zapłacili nam ani złotówki od września 2018 roku. Mieszkanie jest w stanie piszcie, że mamy ich wywalić siłą (grozi za to wyrok). Nie piszcie, że mamy tam kogoś wprowadzić. Tam jest małe dziecko. Nie dawajcie rad, które są łamaniem chorego prawa lokatorskiego w naszym kraju. Z pójścia do telewizji się wycofaliśmy. Jesteśmy normalnymi ludźmi. Nie w głowie nam takie działania. Jak myślicie? Odzyskamy kiedyś to mieszkanie? Pieniądze? Kilkadziesiąt tysięcy złotych? Kto nam to zwróci? Chcę chyba, byście wiedzieli. Żebyście wsparli nas dobrym słowem. Bo to, że istnieją ludzie źli, już wiem. Może ktoś ma jednak jakieś mądre wytłumaczenie? Bo ja nie ogarniam.***Najem okazjonalny receptą na nieuczciwych lokatorówFaktycznie polskie prawodawstwo, szczególnie Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zapewnia nieuczciwym najemcom ochronę, która może doprowadzić do scenariusza, który opisuje mieszkanka Gdańska. Jedynym skutecznym narzędziem, które może skrócić drogę do odzyskania przez właścicieli swojego mienia jest umowa najmu okazjonalnego, jej podpisanie nie jest jednak zaletach takiej umowy opowiada Paweł Galiński z Kancelarii Radców Prawnych Galiński& prawną, która w najdalej idącym zakresie zabezpiecza interesy wynajmującego, jest umowa najmu okazjonalnego. Cechuje się ona zwiększonymi wymaganiami podmiotowymi oraz formalnymi w porównaniu do "zwykłej" umowy najmu zawieranej na podstawie Kodeksu rozwiązaniem, przewidzianym w tej umowie, jest możliwość przeprowadzenia eksmisji niechcianego lokatora za pomocą oświadczenia najemcy składanego w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w terminie wskazanym w żądaniu z art. 19a Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 widać wyżej, już sam przepis definiujący pojęcie najmu okazjonalnego przedstawia pierwsze wymagania odnośnie do zawierania tej umowy. Przede wszystkim ten rodzaj umowy najmu może zawrzeć tylko osoba będąca właścicielem danego lokalu mieszkalnego - wynika z tego, iż prawodawca wyklucza sytuację, w której wynajmujący sam jest najemcą danego lokalu i zawiera umowę podnajmu. Kolejnym warunkiem stawianym przez prawodawcę jest brak prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali przez wynajmującego, czyli właściciela. Po spełnieniu powyższych warunków można przejść do samej umowy. Powyższy przepis ogranicza ramy czasowe umowy do lat 10. Umowa nie może być zawarta na czas nieoznaczony, a sama w sobie nie może zostać podpisana na czas dłuższy niż 10 elementem omawianej umowy są oświadczenia składane przez jej strony:Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia dwa powyższe oświadczenia stanowić będą podstawę prawną do przeprowadzenia ewentualnej eksmisji niechcianych lokatorów, jeśli sami uprzednio odmówią oni dobrowolnego opróżnienia oświadczeniem w umowie, wymaganym przez przepisy, jest oświadczenie wynajmującego: oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie inny problem? Prawnicy odpowiadają na pytania związane z nieruchomościamiPowyższe oświadczenia wymagane są na podstawie art. 19 a ust. 2 Należy pamiętać, iż zgodnie z art. 19 b w ciągu 14 dni od zawarcia umowy najmu wynajmujący zobowiązany jest do zgłoszenia zawarcia ww. umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce podpisaniu tego rodzaju umowy najmu wynajmujący dysponuje tytułem egzekucyjnym przeciwko najemcy. Pamiętać należy jednak, że skorzystać z przedmiotowego tytułu wynajmujący może w określonych okolicznościach - po wypowiedzeniu i upływie okresu wypowiedzenia umowy oraz w przypadku wygaśnięcia umowy poprzez upływ czasu, na jaki została podpisana. W obu przypadkach, jeśli najemca odmawia dobrowolnego opróżnienia lokalu, wynajmujący może podjąć odpowiednie kroki prawne. Sposób postępowania wynajmującego w takim przypadku określa art. 19 d z ust. 2 ww. przepisu wynajmujący, w przypadku gdy najemca nie opróżnia lokalu, powinien doręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu w formie pisemnej z podpisem urzędowo poświadczonym. Przedmiotowe żądanie powinno zawierać przede wszystkim oznaczenie właściciela lokalu oraz najemcy, wskazanie umowy najmu i przyczyny ustania stosunku najmu oraz wyznaczenie terminu do opróżnienia lokalu - termin ten nie powinien być krótszy niż siedem dni od daty doręczenia przypadku jeśli najemca dalej nie opuszcza lokalu, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który został opisany wyżej (oświadczenie o poddaniu się egzekucji). Wniosek ten powinien zawierać żądanie opróżnienia lokalu (jak wyżej) wraz z dowodem jego doręczenia najemcy, dokument potwierdzający przysługujący wynajmującemu tytuł prawny do lokalu oraz oświadczenie złożone do naczelnika urzędu skarbowego o zawarciu umowy najmu uzyskaniu tytułu wykonawczego wynajmujący z pomocą komornika sądowego może podjąć czynności zmierzające do opróżnienia lokalu przez wynika z powyższego, umowę najmu okazjonalnego cechuje dość znaczny formalizm podyktowany jednakże tym, że przyznaje ona istotne uprawnienia na rzecz wynajmującego i gwarantuje mu prawo do ułatwionego opróżnienia lokalu oddanego w najem. W przypadku zwykłego najmu lokatorów chroni szereg przepisów, które sprawiają, iż o wiele trudniejsze jest o opróżnienie przez nich lokalu. Dlatego ostatecznie ta forma umowy jest najbezpieczniejszą z punktu widzenia wynajmującego. Celem artykułu będzie wyjaśnienie wynajmującym oraz najemcom instytucji najmu okazjonalnego – na czym polega, w jakiej ustawie jest uregulowany, a także czym różni się od klasycznej umowy najmu lokalu. Wskazane zostanie, jaki tytuł prawny do lokalu powinien mieć najemca, który zawiera umowę na najem okazjonalny. Czym jest najem okazjonalny? Instytucja najmu okazjonalnego została uregulowana w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Umowa na najem okazjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel będący osobą fizyczną nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Zgodnie z powyższym właściciel nie może prowadzić działalności gospodarczej, która polega na wynajmowaniu lokali, a musi być to osoba fizyczna. Maksymalny czas trwania takiej umowy to okres 10 lat. Musi ona być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Inna forma, na przykład ustna, powoduje, że umowa nie będzie miała charakteru najmu okazjonalnego, a – na przykład – najmu w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Umowa musi także zawierać dołączone do niej oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu. Przykład 1. Pani Marta zawarła w formie pisemnej umowę na najem okazjonalny z wynajmującą panią Krystyną. Pani Marta jako najemca musi udać się do wybranego przez siebie notariusza oraz złożyć u niego oświadczenie, w którym podda się egzekucji ze swojego majątku i zobowiąże się wydać lokal w określonym terminie. Może on być wskazany jako konkretna data albo poprzez określenie go jako: w ciągu 7 dni od doręczenia przez panią Krystynę żądania opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy. W takiej umowie musi także zostać zawarte wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, co zostanie szczegółowo rozwinięte w dalszej części artykułu. Wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od jej zawarcia. Daje to możliwość skorzystania z przewidzianych w art. 19e wyłączeń ochronnych praw lokatora. Jeśli tego zaniecha, najem okazjonalny, nawet jeśli powstanie, nie korzysta z żadnych przywilejów. Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego gwarantuje wynajmującemu przeprowadzenie eksmisji najemcy do lokalu wskazanego w oświadczeniu. Jeżeli nie zostanie to zgłoszone, to ochrona zostanie udzielona przez państwo, jednak nie wynajmującemu, a najemcy. Wynajmujący może zobowiązać najemcę do wpłacenia kaucji, która będzie zabezpieczać pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy na najem okazjonalny lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu przez właściciela należności z tytułu niezapłaconego czynszu najmu oraz pozostałych kosztów związanych z egzekucją obowiązku opróżnienia lokalu. Dotyczyć to może zarówno kosztów czynności związanych bezpośrednio z przeprowadzeniem eksmisji, jak i kosztów zamieszkiwania w lokalu bez tytułu prawnego, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu stosunku najmu, do chwili opróżnienia lokalu. Czym najem okazjonalny różni się od zwykłej umowy najmu? Różnice polegają na tym, że: umowa na najem okazjonalny musi być zawarta na piśmie, pod rygorem nieważności; umowa na najem okazjonalny nie może być zawarta na okres dłuższy niż 10 lat; umowa na najem okazjonalny wymaga tego, aby najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego w drodze oświadczenia złożonego w formie aktu notarialnego; w umowie najmu okazjonalnego najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać po wykonaniu obowiązku opróżnienia i wydania lokalu; do umowy na najem okazjonalny należy dołączyć oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym w oświadczeniu; po zgłoszeniu umowy najmu okazjonalnego do właściwego miejscowo urzędu skarbowego wynajmujący korzysta z pomocy w zakresie egzekucji opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy. Tytuł prawny do lokalu a najem okazjonalny Jednym z obowiązkowych załączników do umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Co to zasady nie musi być to podpis notarialnie poświadczony, aczkolwiek może on być wymagany przez wynajmującego. Przykład 2. Pan Maksymilian zawarł umowę najmu okazjonalnego kawalerki z panem Wiktorem. Równocześnie jest właścicielem innego lokalu – 3-pokojowego mieszkania, które wynajmuje, gdyż nie jest mu potrzebna taka duża powierzchnia. Wówczas wystarczające w tym zakresie jest oświadczenie, że jest właścicielem innego lokalu. Co jednak w sytuacji, gdy najemca nie ma innego lokalu, nie jest właścicielem lub współwłaścicielem? Przykład 3. Pan Piotr zawarł umowę najmu okazjonalnego, a w lokalu mają zamieszkać jego żona oraz 2 dzieci w wieku 4 i 8 lat. Musi on jednak załączyć oświadczenie podpisane przez właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu (na przykład użytkownika wieczystego), o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Pan Piotr uzyskał takie oświadczenie od swojego ojca, który wskazał, że lokalem tym będzie dom rodzinny najemcy, którego właścicielem jest jego ojciec. Na podstawie oświadczenia zarówno pan Piotr, jak i jego rodzina będą mogli zamieszkać w jego domu w przypadku zakończenia najmu okazjonalnego. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, co do którego zostało złożone oświadczenie, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz przedstawić oświadczenie pod rygorem wypowiedzenia umowy. Przykład 4. Pan Mateusz, ojciec pana Piotra wskazanego w przykładzie 3., sprzedał dom, co do którego złożył oświadczenie, że w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu przez pana Piotra i jego rodzinę będą oni mogli tam zamieszkać. 1 kwietnia 2021 roku doszło do sprzedaży nieruchomości, natomiast pan Piotr został o tym poinformowany 3 kwietnia 2021 roku. Ma on czas do 24 kwietnia 2021 roku na złożenie wynajmującemu nowego oświadczenia, w którym właściciel lub osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu mieszkalnego wyrazi zgodę na zamieszkanie pana Piotra i jego rodziny w razie egzekucji opróżnienia lokalu. Takie oświadczenie złożył pan Mariusz, brat pana Piotra, który ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Jeżeli pan Piotr nie dostarczyłby oświadczenia, a wynajmujący powziąłby wiedzę o tym, że jest ono już nieaktualne, mogłoby dojść do wypowiedzenia umowy z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia. Tytuły prawne do lokalu to między innymi: własność; użytkowanie wieczyste; spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu; umowa najmu. Należy zatem zwrócić uwagę, że nie tylko właściciel nieruchomości może złożyć oświadczenie, lecz także inne osoby, które mają jakikolwiek tytuł prawny do lokalu mieszkalnego, na przykład inny najemca.

najem okazjonalny a eksmisja rodziny z dzieckiem